Nos expertises
Diagnostics Vente
Le dossier de diagnostic technique (DDT), prévu par L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, réunit dans un seul document les états ou constats que le vendeur doit obligatoirement présenter en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, et ce quelle que soit sa destination (habitation, bureaux, commerces).
Ce dossier doit obligatoirement être annexé par le vendeur à toute promesse de vente et à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation, art. L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5).
Des sanctions sont prévues en cas d’absence de l’un des documents. Cette absence doit être constatée au moment de l’acte authentique.
Les frais d‘établissement du diagnostic technique sont normalement à la charge du vendeur car il relève de son obligation d’information.
Exemple de missions développées
Le diagnostic Plomb
Ce diagnostic est prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique.
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Nature du document : constat de risque d'exposition au plomb (CREP). Il doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé (saturnisme) et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
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Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
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Durée de validité du document : - diagnostic positif : il doit avoir été établi moins d’un an avant la signature de la promesse de vente (art. D 271-5 CCH). Toutefois, si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (art. L 271-5 al 2 CCH).- Illimitée si le diagnostic est négatif.
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Sanctions prévues : en cas d'absence de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence de plomb.
Le diagnostic Amiante
Ce document est prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique.
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Nature du document : “état” ou “constat” mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
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Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
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Durée de validité du document : si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée.
Attention : si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en l'absence d'amiante.
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Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence d’amiante.
Le diagnostic Termite
Ce document est prévu à l'article L. 126-24 du Code de la santé publique.
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Nature du document : état relatif à la présence de termites.
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Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées, délimitées par arrêtés préfectoraux).
Pour consulter la carte des départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites
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Durée de validité du document : 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone nouvelle d'infestation (art. D 271-5 CCH). Et si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (art. L 271-5 al 2 CCH).
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Sanctions prévues : en l’absence d’annexion d’un état de moins de 6 mois à l’acte authentique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence de termites.
L'état de l'installation intérieur de Gaz
Ce diagnostic est prévu à l'article L. 134-9 du Code de la construction et de l’habitation.
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Nature du document : état de l'installation intérieure de gaz. Tient lieu d’état le certificat de conformité visé par un organisme agréé établi à l’occasion de travaux de l’installation de l’installation de gaz (art. R 126-41 CCH).
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Immeubles concernés : immeuble d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation, dont l'installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans.
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Durée de validité du document : l’état ( ou le certificat de conformité) doit avoir été réalisé moins de 3 ans avant son annexion à la promesse ou de l’acte (art. D 271-5 CCH). Et si l’état produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (art. L 271-5 al 2 CCH).
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Sanctions prévues : en l’absence d’état de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés concernant l’installation de gaz sera donc inefficace.
L’état des risques et pollutions -ERP
Ce diagnostic est prévu à L. 125-5 du Code de l'environnement.
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Nature du document : état risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon, et sols pollués). Immeubles concernés : tout type d'immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, dans une zone à potentiel radon ou dans une zone de sismicité définie par décret,
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Durée de validité du document : un état de moins de 6 mois doit être annexé à la promesse de vente et à défaut d’avant-contrat à l’acte authentique.
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Sanctions prévues : à défaut d’état en cours de validité annexé à l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge du tribunal judiciaire une diminution du prix.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et Audit Energétique
Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique sont prévus aux articles L126-26 à L126-33-1 et R126-15 à R126-20 du Code de la construction et de l’habitation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre du logement (art. L 126-28 Code de la construction et de l’habitation).
Le DPE a fait l’objet d’une réforme importante issue de la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021.
Le texte rend notamment obligatoire à compter du 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble non soumis au régime de la copropriété et considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G (article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 et l’article 5 de l’arrêté du 4 mai 2022).
Le DPE doit être annexé à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique de vente.
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Nature du document : le DPE est un document qui comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
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Immeubles concernés ( art. R 126-15 CCH) : les immeubles concernés par le DPE sont les bâtiments clos et couverts situés en France métropolitaine et dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude . Par exception, les immeubles listés à l’article R R126-15 du CCH ne donnent pas lieu à diagnostic (par exemple un bâtiment destiné à être habité moins de 4 mois par an).
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Durée de validité du document : la durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans.
Attention : lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
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Sanctions : les informations relatives à la performance énergétique (exemple : classement E) sont opposables au vendeur depuis le 1er juillet 2021. Le DPE a donc désormais une valeur contractuelle : en cas d’erreur, l'acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages-intérêts. Seules les recommandations (exemple : isolation des combles) conservent une valeur purement informative ; Pour plus d’information, voir notre article sur le diagnostic de performance énergétique.
L'état de l'installation intérieur de l’Électricité
Ce diagnostic est prévu à l’article L. 134-7 et R 126-35 et R 126-36 du Code de la construction et de l’habitation.
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Nature du document : état de l'installation intérieure électrique.
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Immeubles concernés : immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
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Durée de validité du document : l’état doit avoir été établi moins de 3 ans avant la date de la promesse (art. D 271-5 CCH) aussi bien en ce qui concerne l'état de l'installation intérieure,et que l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.
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Sanctions prévues : en l’absence d’état de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Le diagnostic Assainissement Collectif
Ce document est prévu à l’article à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.
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Nature du document : document issu du contrôle de l'installation individuelle d'assainissement.
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Immeubles concernés : tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.
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Durée de validité du document : 3 ans.
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Sanctions prévues (art. L 271-4 CCH) : en l’absence de document datant de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En cas de non-conformité de l’installation lors de la signature de l’acte authentique, l'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d’un an après la signature.
Le certificat de mesurage Loi Carrez
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, visait à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, en encadrant le calcul des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété.
L’article L271-4 du CCH ne le mentionne pas parmi les 11 documents à joindre au DDT mais en pratique le métrage carrez est joint au dossier de diagnostic technique.
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Nature du document : certificat attestant de la surface du lot de copropriété vendu.
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Immeubles concernés : tous les lots de copropriété à usage d'habitation, professionnel ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2).
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Durée de validité du document : permanente
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Sanctions prévues : action en nullité de la vente en l'absence de mention. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
